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鸡头还是凤尾?上海中考改革撼动学区房炒作,30平老破小还能卖到700万吗?
2021-3-18 15:58:39 来源:国际金融报

   当学区房炒作的潮水退去,才能看到谁在裸泳。

  3月16日下午,上海市教委正式公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。《实施办法》规定,从2022年起,本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

  其中,名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类,合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。与改革前相比,名额分配比例进一步扩大。

  按不少家长的理解,不少过去被他们“嫌弃”的公办“菜中”,将得到比过去更多的把孩子送入名校的机会。相应的,一些被热捧的民办初中,例如华育、兰生复旦等,过往八成左右的学生都能进入“四校”(上海中学、复旦附中、华师大二附中、交大附中)的现象,今后却不大可能出现了。

  虽然被称作“新政”,但其实早在2018年3月,上海市教委便已发布了《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施意见》。今日网上热传的诸多“重磅”内容,在3月22日“上海教育”公众号的推文中都可以找到。

  

  三年过去,早就传出风声的上海中考改革宛如一枚深水炸弹,缓缓沉入了水底,直到昨日被正式引爆。

  在新政发布的24小时内,“上海学区房”快速登上微博热搜,多个地产主题的微信群中流传着一张“梅园房子估价一夜之间从430万跌到370万”的论坛截图,一位梅园区域的二手房中介紧急给多位售房客户去电……

  

  真假信息漫天飞舞,不禁让人发问,上海学区房要变天了?

  “双学区房”一年涨价70%

  2020年,上海的学区房刚刚经历了一波“魔幻上涨”。

  其中颇具代表性的梅园二街坊,对口浦东福山外国语小学和建平西校,由于小学和初中均为“牛校”,被称为“双学区”房。2020年3月,“公民同招”“民办摇号”政策公布后,梅园二街坊的小区均价一路上扬。据贝壳找房数据,房价从每平方米10.64万涨到了如今的18.14万。

  

  据了解,该小区建于1986年,房龄超过20年,大多户型面积在30-55平方米之间,正是俗称的“老破小”。但挂牌房源中,任意一套30多平的一居室,都在700万以上,最便宜的一套挂牌718万。

  

  贝壳找房上挂牌718万的梅园二街坊的房源

  除了部分“明星学区房”外,“学区房”整体近年来涨价趋势也很显著。

  易居研究院报告显示,以浦东大三林板块(包含前滩)、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域为例,2019年这三个区域的价格比较稳定,到了2020年,尤其是第二季度开始,这三个区域的房价均出现了明显上涨。

  2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米,同比涨幅为2.5%。去年学区房炒作较多的大三林板块2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米,同比涨幅为17.7%。而黄浦区的二手学区房,2020年4月的均价为81602元/平方米,到了2020年12月,则上涨至88902元/平方米,涨幅亦高达9%。易居研究院认为,上述学区房涨幅明显偏大,说明价格虚高。

  业主松口称“价格可以谈”

  田先生(化名)是梅园五街坊的一位业主,据他介绍,自己的房子面积也是三十多平方米,而且是“三学区”,除了对口优质小学和初中以外,还对口上海市示范园冰厂田幼儿园。

  然而如今,他感到有些焦虑,“完了,看来我梅园房子要歇菜了”。

  田先生告诉《国际金融报》记者,由于想让孩子上国际学校,他并不准备使用这套房学区名额,也没有居住打算,而是作为投资,因此对房子的价值变动非常敏感。

  除了田先生这样的业主,不少中介也为此忙碌了起来。中考改革发布后,梅园的一位链家二手房中介小郑(化名)忙着给自己手上的多位客户打电话,协调房屋出售的问题。

  “很多业主并不急,还是持观望态度。有一位比较急着卖房的业主,我问他能不能稍微降价,他说如果有意向买家,可以先看房然后谈价格。”小郑透露。

  而另一位中介小陈则表示,新政出来后,业主会需要一段时间消化。“一下子让他降价卖房,他很难接受,只能靠自己反应过来。”

  据小陈介绍,3月17日晚上,链家内部会召开与新政解读相关的内部培训直播,重点培训中介人员如何与业主、买家进行中考改革相关内容的沟通。

  相比一手房受到成本、限价限制,二手房市场的价格则更多与市场情绪相关。

  中考改革发布后,唱衰学区房的声音,分贝逐渐增大。一位网友在上海本地生活类平台“篱笆网”上发帖,将在去年学区房上涨疯狂的背景下买房的人称作“韭菜”,“中考新政两年前就发了啊现在才醒,20万一平的学区房砸谁手里”。

  上海中原地产首席分析师卢文曦认为,中考改革就是叫大家多做鸡头,别做凤尾,弱化大家对所谓优质学区的需求度。接下来,所谓的“中学学区房”会先降温,尤其是最近一段时间乱炒的一些高价学区房,价格会慢慢下调。

  东原证券零售与教育首席研究员吴劲草则持不同观点,他表示,现在的学区房格局,是通过氛围,人口聚集等因素,选择的其实本质上不是学校,而是“人口聚集片区”。“初中学区房”本质上也不是“看初中”,而是“看人口聚集,从小学到初中就近上的片区”。加之现在的政策是2018年就已经发布的,2022年政策实施对于目前的学区房格局,不会有特别的影响。

  不过,吴劲草也认可,二手房市场是由大家的共同预期组成的,具体后续情况如何,要看市场情绪的变化。

  “利好”实为伪命题?

  在上海本地论坛“宽带山”中,除了唱衰高价学区房的帖子,也出现了“利好”学区房的讨论。

  其中一则《炒房中介速度真快,新云台学区房暴涨了》的帖子,贴出了数套“海上国际花园”的房源截图,声称中考改革后,多套房源挂牌价从6万跳涨到了10万。记者致电中介求证,发现这是不实信息,挂牌五万左右的房源均为商住房,今天并未有房东涨价。

  不过中介称,新政对于海上国际花园所在的学区确实是个“利好”。中考改革公布后,网上流传了四种不同的学区组合,有人制作了表格,分别分析新政对该类型学区房价预期影响的判断。

  分析中,海上国际花园小区对口的学校是北蔡镇中心小学和新云台中学,被认为是“牛小+菜中”的组合,预测称房价将会“大涨”。

  据新民晚报报道,2019年,除去回原籍考试以及参加随迁子女升学考,新云台中学仅有9人参加中考。也就是说,即使按照个位数的分配名额计算,仍有相当比例毕业生都能升入较为优质的高中。

  吴劲草指出,新云台中学这类是极端情况,比如因为名额分配,前2名的人得以通过名额分配以较低分数上了建平高中。这两年也许会有人因为这个原因买对应的学区房,但这并不是可持续路径。未来如果真的人员流入,达到了100人一个年级,分配到的名额却很可能没有太大的变化。

  而对于大部分的非一流中学,中考改革会使得生源流失减少。但由于“四校”基本上没有名额分配,略逊一级的“八大金刚”类高中如建平给一个初中分配的名额也在2个以下。所以名额只是1到2的变化,不足以构成人口流入的倾向。

  “基本上很少有人,会因为多了一个建平高中的名额,去买六团中学的学区房。”吴劲草表示。

  正如上海市教委基教处处长杨振锋在接受访问时所言,今天上海的初中、小学的教育资源并不是不够,而是出现了结构性的不均衡问题。所以我们办好每所学校,用政策引导每个家长理性选择家门口的学校,是我们本次政策的核心导向。

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