手机招聘

手机版

舟山人才网
微信招聘

官方微信

舟山人才网
网站客服:0580-8910000
首页 >>今日焦点
鸡头还是凤尾?上海中考改革撼动学区房炒作,30平老破小还能卖到700万吗?
2021/3/18 15:58:39 来源:国际金融报

   当学区房炒作的潮水退去,才能看到谁在裸泳。

  3月16日下午,上海市教委正式公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。《实施办法》规定,从2022年起,本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

  其中,名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类,合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。与改革前相比,名额分配比例进一步扩大。

  按不少家长的理解,不少过去被他们“嫌弃”的公办“菜中”,将得到比过去更多的把孩子送入名校的机会。相应的,一些被热捧的民办初中,例如华育、兰生复旦等,过往八成左右的学生都能进入“四校”(上海中学、复旦附中、华师大二附中、交大附中)的现象,今后却不大可能出现了。

  虽然被称作“新政”,但其实早在2018年3月,上海市教委便已发布了《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施意见》。今日网上热传的诸多“重磅”内容,在3月22日“上海教育”公众号的推文中都可以找到。

  

  三年过去,早就传出风声的上海中考改革宛如一枚深水炸弹,缓缓沉入了水底,直到昨日被正式引爆。

  在新政发布的24小时内,“上海学区房”快速登上微博热搜,多个地产主题的微信群中流传着一张“梅园房子估价一夜之间从430万跌到370万”的论坛截图,一位梅园区域的二手房中介紧急给多位售房客户去电……

  

  真假信息漫天飞舞,不禁让人发问,上海学区房要变天了?

  “双学区房”一年涨价70%

  2020年,上海的学区房刚刚经历了一波“魔幻上涨”。

  其中颇具代表性的梅园二街坊,对口浦东福山外国语小学和建平西校,由于小学和初中均为“牛校”,被称为“双学区”房。2020年3月,“公民同招”“民办摇号”政策公布后,梅园二街坊的小区均价一路上扬。据贝壳找房数据,房价从每平方米10.64万涨到了如今的18.14万。

  

  据了解,该小区建于1986年,房龄超过20年,大多户型面积在30-55平方米之间,正是俗称的“老破小”。但挂牌房源中,任意一套30多平的一居室,都在700万以上,最便宜的一套挂牌718万。

  

  贝壳找房上挂牌718万的梅园二街坊的房源

  除了部分“明星学区房”外,“学区房”整体近年来涨价趋势也很显著。

  易居研究院报告显示,以浦东大三林板块(包含前滩)、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域为例,2019年这三个区域的价格比较稳定,到了2020年,尤其是第二季度开始,这三个区域的房价均出现了明显上涨。

  2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米,同比涨幅为2.5%。去年学区房炒作较多的大三林板块2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米,同比涨幅为17.7%。而黄浦区的二手学区房,2020年4月的均价为81602元/平方米,到了2020年12月,则上涨至88902元/平方米,涨幅亦高达9%。易居研究院认为,上述学区房涨幅明显偏大,说明价格虚高。

  业主松口称“价格可以谈”

  田先生(化名)是梅园五街坊的一位业主,据他介绍,自己的房子面积也是三十多平方米,而且是“三学区”,除了对口优质小学和初中以外,还对口上海市示范园冰厂田幼儿园。

  然而如今,他感到有些焦虑,“完了,看来我梅园房子要歇菜了”。

  田先生告诉《国际金融报》记者,由于想让孩子上国际学校,他并不准备使用这套房学区名额,也没有居住打算,而是作为投资,因此对房子的价值变动非常敏感。

  除了田先生这样的业主,不少中介也为此忙碌了起来。中考改革发布后,梅园的一位链家二手房中介小郑(化名)忙着给自己手上的多位客户打电话,协调房屋出售的问题。

  “很多业主并不急,还是持观望态度。有一位比较急着卖房的业主,我问他能不能稍微降价,他说如果有意向买家,可以先看房然后谈价格。”小郑透露。

  而另一位中介小陈则表示,新政出来后,业主会需要一段时间消化。“一下子让他降价卖房,他很难接受,只能靠自己反应过来。”

  据小陈介绍,3月17日晚上,链家内部会召开与新政解读相关的内部培训直播,重点培训中介人员如何与业主、买家进行中考改革相关内容的沟通。

  相比一手房受到成本、限价限制,二手房市场的价格则更多与市场情绪相关。

  中考改革发布后,唱衰学区房的声音,分贝逐渐增大。一位网友在上海本地生活类平台“篱笆网”上发帖,将在去年学区房上涨疯狂的背景下买房的人称作“韭菜”,“中考新政两年前就发了啊现在才醒,20万一平的学区房砸谁手里”。

  上海中原地产首席分析师卢文曦认为,中考改革就是叫大家多做鸡头,别做凤尾,弱化大家对所谓优质学区的需求度。接下来,所谓的“中学学区房”会先降温,尤其是最近一段时间乱炒的一些高价学区房,价格会慢慢下调。

  东原证券零售与教育首席研究员吴劲草则持不同观点,他表示,现在的学区房格局,是通过氛围,人口聚集等因素,选择的其实本质上不是学校,而是“人口聚集片区”。“初中学区房”本质上也不是“看初中”,而是“看人口聚集,从小学到初中就近上的片区”。加之现在的政策是2018年就已经发布的,2022年政策实施对于目前的学区房格局,不会有特别的影响。

  不过,吴劲草也认可,二手房市场是由大家的共同预期组成的,具体后续情况如何,要看市场情绪的变化。

  “利好”实为伪命题?

  在上海本地论坛“宽带山”中,除了唱衰高价学区房的帖子,也出现了“利好”学区房的讨论。

  其中一则《炒房中介速度真快,新云台学区房暴涨了》的帖子,贴出了数套“海上国际花园”的房源截图,声称中考改革后,多套房源挂牌价从6万跳涨到了10万。记者致电中介求证,发现这是不实信息,挂牌五万左右的房源均为商住房,今天并未有房东涨价。

  不过中介称,新政对于海上国际花园所在的学区确实是个“利好”。中考改革公布后,网上流传了四种不同的学区组合,有人制作了表格,分别分析新政对该类型学区房价预期影响的判断。

  分析中,海上国际花园小区对口的学校是北蔡镇中心小学和新云台中学,被认为是“牛小+菜中”的组合,预测称房价将会“大涨”。

  据新民晚报报道,2019年,除去回原籍考试以及参加随迁子女升学考,新云台中学仅有9人参加中考。也就是说,即使按照个位数的分配名额计算,仍有相当比例毕业生都能升入较为优质的高中。

  吴劲草指出,新云台中学这类是极端情况,比如因为名额分配,前2名的人得以通过名额分配以较低分数上了建平高中。这两年也许会有人因为这个原因买对应的学区房,但这并不是可持续路径。未来如果真的人员流入,达到了100人一个年级,分配到的名额却很可能没有太大的变化。

  而对于大部分的非一流中学,中考改革会使得生源流失减少。但由于“四校”基本上没有名额分配,略逊一级的“八大金刚”类高中如建平给一个初中分配的名额也在2个以下。所以名额只是1到2的变化,不足以构成人口流入的倾向。

  “基本上很少有人,会因为多了一个建平高中的名额,去买六团中学的学区房。”吴劲草表示。

  正如上海市教委基教处处长杨振锋在接受访问时所言,今天上海的初中、小学的教育资源并不是不够,而是出现了结构性的不均衡问题。所以我们办好每所学校,用政策引导每个家长理性选择家门口的学校,是我们本次政策的核心导向。

1 2 3 4 5 6
网警

客服热线:0580-8910000 2025505 2025525 2552366 企业客服QQ:1227279393 个人客服QQ:1275759393

免责申明:本网站信息均由求职者、招聘者自由发布,上奇人才网不承担由于内容的合法性及真实性所引起的一切争议和法律责任。

增值电信业务经营许可证ICP证浙B2-20090313 人力资源许可证编号:(浙)人服证字[2023]第0902000513号 举报电话:0580-2281082

CopyRight©2006-2023 All Rights Reserved 邮箱:662727@163.com 本站关键词: 舟山人才网 上奇人才网

浙公网安备 33090202000568号