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- 刘希模 京城地产航母的舵手
- 2011/11/25 9:31:06 来源：新京报 【 大 中 小 】
稳健务实，不追求急速冒进，不仅是刘希模的性格写照，也是首开的企业气质。 本报记者 邸晋军 摄
作为北京首开集团董事长，刘希模，这位北京本土最大房企的掌舵者，却保持着谦逊低调的作风。由于很少在媒体灯光之下露面，这位大佬甚至有时被记者认错。
从16岁开始当兵，13年的基建工程兵生涯，无论修路铺桥建工厂样样干过，军旅生活让刘希模和建筑结下不解之缘。
而自天鸿集团到履新首开，刘希模一系列的管理运作均显得务实而娴熟，不但顺利实现城开和天鸿两大企业合并重组、主营业务上市、股份定向增发三大跨越，且在坐稳北京主战场之余，先行布局全国，筹谋跨越之举。
不独如此，刘希模率先提出“责任地产”理念。在他的身体力行之下，首开大规模地参与了康居工程、城市危改、经济适用房、限价房的建设。在股东利益与国企定位之中觅得平衡架构，种种努力，无不彰显其国企“领头羊”的风范。
合理定价理性拿地
“我们现在是现金为王。”在楼市寒冬之下，刘希模坦言企业做到现在这个规模，扩张速度可以放慢一点，资金绝对不能出问题。因此，首开下一步的策略，首先要保证足够稳定安全的现金流。目前，首开股份[7.97 2.71% 股吧研报]通过信托产品“补血”已达数十亿元。
而在首开主战场——北京市场上，首开不少项目均告热销，如首开·国风美堂以4.79亿元销售业绩傲居10月份新入市住宅项目销售冠军。刘希模认为，首开存货压力并不大，存量房按现行销售速度，八九个月即可基本售罄。
“我们提倡合理定价，不定高价。”刘希模说，即使降价不仅考虑现在的利润空间，而是必须考虑政府下一步推地方式。比如一些项目是3年前拿的地，地价较低因此有降价空间。但是如果简单把项目一卖了之，则很难做出下一步判断。
对于当下萧条的市场，刘希模坦言并未做刻意准备，因为首开一直都不追求急速冒进，即使在扩张拿地时，也始终保持理性状态。在他看来，宏观调控后，地方政府逐渐接受新发展模式的挑战。一方面地方政府在合理控制地价，另一方面首开在买地时，也尽量和地方政府进行沟通，并对土地效益、产品定位等基本面作出判断后再去拿地。
坚持“走出去”战略
自2007年底，首开集团借壳天鸿宝业实现整体上市以后，首开借助资本市场从京津两地扩展到了华东、华南地区。目前，首开已完成对京外14个城市的布局。
“东北的哈尔滨和长春等城市，首开也尝试进入，但对市场没把握好，最终没去。”刘希模说。在长三角、环渤海以及南方沿海的厦门、福州、内陆的太原、重庆、贵阳等城市布局都达到一定规模。对于已经进去的城市要持续深耕，并辐射到周边的城市。
按照上市公司的5年规划，企业必须按照自己的管理能力以及资金回炉速度制定扩张计划。刘希模表示首开对于异地扩张会慎重选择，因为要进入一个新的城市，必须付出较大成本，包括和当地地方政府建立关系、人才招聘、市场的调研等。
而对于首开新进入的城市，刘希模表示在当地首次运作的项目要达到一定规模，比如60万平米以上，保证形成规模站稳脚跟。据了解，10月太原首开·国风上观实现开盘热销，其是首开股份在太原的第一个百万平方米大型综合住宅社区。
改制后的转型难题
在首开集团顺利完成“瘦身、转型、强体”的战略后，作为掌舵者，刘希模现在最关心的问题是，如何引领公司进行思想和管理的市场化转型。从此前国企合并，到上市并建立起现代企业制度后，刘希模希望首开向市场化全力转型。
2005年12月10日，北京城开集团与北京天鸿集团合并组建为首开集团。当时遗留问题相当多，直到今日问题还未结算完成。而合并之初，旗下大小企业多达280家，经过六年的改革重组，目前还有180家企业，改制分流了3000多员工。
当过兵的刘希模能吃苦，而又耐心细腻。谈及两个企业改制重组的艰辛，刘希模觉得，如何把两个企业的管理理念以及团队感情融合在一起，是当时的大难题。他希望通过转型，平衡各方利益，把团队员工的精神面貌和收入都拉上一个台阶。
无论是改制重组，还是未来发展，刘希模始终贯彻“责任地产”的理念。他希望首开能实实在在地对股东、员工和业主负责。虽然作为上市公司，应尽可能多做高利润的商品房。而作为国企，在不亏损的前提下，首开必须多做低利润的保障房。
刘希模曾亲自去万科研究所参观住宅建筑标准化成果，对于万科布局合理小户型推广，他认为这将是今后发展的方向之一。而对于龙湖先做环境再做住宅的开发理念，刘希模也颇为赞赏。在他看来，顺应潮流、做好产品即是践行社会责任，是为百姓、员工和股东谋福祉。
- 对话大佬
明年限购放松可能性很小
新京报：如何看待目前调控成果及开发商销售压力？
刘希模：现在市场还是向中央调控的方向在走，站在这个角度看，市场应该是在走向健康。但是从开发商的角度看，确实压力很大，一方面某些地方房价已经往下走了，但购房者还是持续观望，所以一些地方销售不畅。另一个是现在的宏观金融政策，还是在收紧的状态，总体金融的闸门还没有实际放开。明年感觉还是压力很大。
新京报：目前中小企业普遍面临资金链紧张、融资成本大的难题，而今年关于限购政策放松的传言也不时出现，你觉得明年调控政策及货币政策是否会做出微调？
刘希模：房地产政策，比如限购等政策放松的可能性很小。但估计明年货币政策会有所松动，因为如果继续下去，中小企业可能会更加困难。实际上社会资金涌进融资领域的有很多，一些私营的融资机构的资金成本将近20%，这对中央的宏观经济政策不是一个好的现象。
新京报：首开作为保障房大户，有多年保障房建设经验，未来国企与民企如何在保障房上实现盈利？
刘希模：保障房确实利润空间比较小，但国企必须承担更多责任。同时，目前情况下做保障房在融资方面相对较有优势。首开的保障房主要集中在北京，在保障房运作上，主要有两个经验，一是周转快，二是发现内部漏洞就马上堵住，做得好的项目利润有5%到8%。
民企在保障房上做的更好。我们和民企合作保障房项目，把项目交给民企管理，都运作得非常好，成本也控制得较低。因为民企算得很精明的，比如100块钱里面他们知道有45块是自己的，所以管得很死。在这点上，国企很难做到，但必须好好学。
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